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ߣadmin ʱ䣺2023-03-01 18:51

?0岁房贷€背后:银行从€堵”到“放”,地产寻找新动?

€€作€: 王方?/p>

€€[ 堵住房贷缺口的同时,在政策利好下,银行也在不断积极发力新增房贷€自央行、银保监会宣布建立首套住房贷款利率政策动态调整机制以来,已有多地银行调整了首套房贷利率€根据中指研究院不完全统计,2023年开年首月,中国调整利率下限的城市接?0个,其中包括郑州、天津€福州€沈阳€厦门等二线城市?]

€€[ 2?6日,南宁建发地产营销海报中更是以“贷款年龄最长达100岁€作为卖点,该海报称子女作为共同借款人,€长可贷款?00岁€?]

€€“最近银行出新政策了,可以用父母的名字再买一套,贷款人年龄和贷款期限之和可以?0岁,很€合你的这个情况。€陈陈(化名)最近接到了来自南宁某楼盘熟识销售的电话?/p>

€€在当地工?0年,€近他€始€虑买套大点的房子将父母接过来一起住。但€直困扰他的是,此前在他名下还有一套小房子的房贷没有还清,没有首套买房名额,这次销售人员的话让他有€点心动€?/p>

€€陈陈的母亲今?5岁,如果按照之前的政策,€多只能贷?5年,但延长后€多可以贷?5年€陈陈算了一笔账,如果以贷款200万元计算,之前房贷月供要14000元,现在增加还款期限后,月供大约?0000元,以他和父母目前的收入情况完全可以“上车€€?/p>

€€但因为这个政策刚出,他也还在犹豫,打算观望下后续情况?/p>

€€据南国早报消息,2?1日,广西南宁多个楼盘对外宣称“住房按揭贷款年龄期限可延长?0岁€€??6日,南宁建发地产营销海报中更是以“贷款年龄最长达100岁€作为卖点,该海报称子女作为共同借款人,€长可贷款?00岁€?/p>

€€第一财经记€咨询南宁部分银行的工作人员,大都表示并未执行,目前市场上主流要求是贷款人年龄和贷款期限之和不得超过70年€相关贷款政策没有发生明显变化,且当前尚不支持接力贷。但确实有部分银行松绑,将这€限制放宽?/p>

€€无独有偶,据多家媒体报道,北京€宁波€武汉€成都等地近期也有€松绑€迹象,部分银行放宽“购房年?贷款期限”上限€?/p>

€€有业内人士指出,“房贷年龄期限可延长?0岁€或许并非只是简单个例,在其背后折射出银行€房地产市场在压力中谋求破局之道?/p>

€€“堵”与“放?/p>

€€银行的€度正在悄然生变?/p>

€€此前,银行对房贷的€度还是以€控额€€限额€为主€?020?2月,央行、银保监会发布€关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的€知》,分类分档设置房地产贷款占比上限€个人住房贷款占比上限€此后各地银行陆续出现贷款额度紧张,甚至“一贷难求€€?/p>

€€但近期以来,银行“保额€房贷的举措不断,€攻”€守”兼备€一边是“劝€”提前还贷,防大量资产流出;另一边是“组合拳”支持房贷投放,今年以来多地密集出台政策调低首套房贷利率、下调首付比例€带押过户€放宽€购房年?贷款期限”上限€?/p>

€€?月以来,提前还贷的人数比之前增加?0%左右,我们这儿就提前还了1亿多元,今年压力很大。€东莞某′行网点个贷经理何思萍介绍,她€近明显感受到工作压力″:一方面要不断为客户分析情况,劝导他们尽量不要提前还贷;另一方面,近期其€在的银行面临短期难以找到类似优质资产投资的局面,叠加€门红冲刺期,对于房贷等方面的指标压力€始€渐€升€?/p>

€€不少银行€始为“提前€还贷加设门槛,“堵”提前还贷€在社交媒体上,不少购房者分享在提前还贷中遇到的阻力:某国有大行暂停了线上提前还贷的办理,转为线下预约;部分银行还贷€排队,时间按月起步,甚至可达半年;多数银行强调违约金赔付,不建议提前还贷等€?/p>

€€堵住房贷缺口的同时,在政策利好下,银行也在不断积极发力新增房贷€自央行、银保监会宣布建立首套住房贷款利率政策动态调整机制以来,已有多地银行调整了首套房贷利率€根据中指研究院不完全统计,2023年开年首月,中国调整利率下限的城市接?0个,其中包括郑州、天津€福州€沈阳€厦门等二线城市?/p>

€€某国有大行支行个贷相关负责人称,政策利好力度高于预期,目前其€在的银行也在积极备战,€抢收€房贷市场€据他介绍,目前他所在的支行商业按揭贷款额度相对充足,因此在符合风控流程的基€上,会加快手续办理和放款流程?/p>

€€“房贷对于银行来说是优质资产,不良率非常低,抵押率高,每家银行现在都非常重视房贷业务。€上述个贷负责人说€?/p>

€€“最近信贷€开门红’,€般会放全年贷款€额?0%左右,额度充足€审核宽松,赶快咨询。€东莞某′行的客户经理小林(化名)€近在某社交平台上不断“揽客€,在他看来,从去年底开始东莞房贷利率下调€首付比降低、限购放€等多重利好因素叠加,不少观望中的客户跃跃欲试,正是发力拓展客户的好时机€?/p>

€€和小林类似的还有何€萍,她春节后密集接受了几场关于¤方面的动员和培训,其中对于房贷的营销节奏、房企对接沟通等方面都有详细安排?/p>

€€“现在银行其实是比较鼓励房贷的€€佛山某热门楼盘的销售汤明(化名)感触很深,在两年前他表哥买房的时€,首套房需要三成首付,同时资金来源、购房名额都会严格审查€各大银行贷款利率普遍在5.8%左右,只有部分小银行能做?.4%?/p>

€€“那时€每天最担心听到的消息就是客户贷款审批被′。因为贷款额度有限,如果因为资料有误错过时机,可能还要继续排队€€汤明回忆€但是从去年€始,他发现银行额度充足起来,有时候贷款资料上有一些小问题,银行工作人员还会主动与客户约时间现场沟通€?/p>

€€现在对于他€言,银行颇具€价比的贷款政策也成为他“撬€客户的买房秘诀之一。他向第€财经记€介绍,在最近和客户交流的过程中发现,客户对利率、首付方面的€些优惠政策非常敏感€€有的客户观望这个楼盘半年了,如果有€些新的优惠利好释放给客户,那真的就是‘临门一脚€,立马签约。€自己也常常会和楼盘对接的银行客户经理加强沟通,为资质条件相对优质的客户争取€些更有利的贷款条件€?/p>

€€从€限额€到“保额€,银行转换攻守之势的原因何在?从居民存贷款数据中或许可窥见端€€?/p>

€€€方面?022年起,虽然存款利率不断下调,但居民存款热情不减€央行数据显示,1月份人民币存款增?.87万亿元,同比多增3.05万亿元€其中,住户存款增加6.2万亿元,创下单月新高?022年全年住户存款增?7.84亿元,远高于2021年€?/p>

€€另一方面房贷增长“引擎€失速,银行关于优质资产的焦虑€渐升级。央行数据显示,2023?月居民中长期贷款增加2231亿元,较上年同期?424亿元)减少超5000亿元。截?022年末,房地产贷款余额?3.16万亿元,同比仅增?.5%,比上年末增速低?.5个百分点。其中,个人住房贷款余额38.8万亿元,同比仅增1.2%,增速比上年末低10个百分点。此外,2022年全年,与房贷挂钩的5年期以上LPR共下?次,累计下降35个基点€随€存量房贷利率?023??日启动重新定价,银行在资产端的压力将会继续加大€?/p>

€€房贷增€趋缓€存量萎缩€住房按揭贷款的重定价等因素使得银行€息差不断承压?022年三季度末商业银行整体净息差?.94%,与三季度末持平,较2021年同期下降了13BP。€得注意的是,自2010年以来该项指标首′?%?/p>

€€有业内人士指出,在银行目前的情况下,“住房按揭贷款年龄期限可延长?0岁€等风声的释放其实不足为奇,这类政策可以和利率下调€首付降低等举措€起形成€组合拳”,缓解银行目前的资产焦虑€?/p>

€€房地产客群危机或持续升级

€€在房贷频频登上热搜,引发社会性讨论背后,更深层次的症结在于房地产市场近期以来的巨大变化€?/p>

€€自去年下半年以来,房地产利好政策不断。在供给侧,地产融资“三支箭”开弓,为房企引入资金活水;在需求侧,央行发布€建立首套住房贷款利率政策动态调整€知》,€年以来多地调低了房产利率下限“破4?”,积极降低房贷成本,激活住房消费需求€?/p>

€€但市场暂时仍未买账,房地产市场仍在持续€探底€的过程中€?月住户贷款增?572亿元,与2022?月(增加8430亿元)相比,少增5858亿元。其中,以居民房贷为主的中长期贷款增?231亿元,同比减?193亿元。销售端也并未迎?023年€开门红”,中指院数据显示,1月百强房企实现销售€额?223.3亿元,同比下?1.7%,较去年同期降幅扩大8.6个百分点?/p>

€€而此″于风口浪尖的南宁在多轮政策调整中,亦是长期处于楼市低迷期。据国家统计€数据,自2021?月开始,南宁二手房价格连续下?8个月。中原地产数据统计,截至2022年底,南宁新建商品住宅库存量?53万平方米,消化周期为20个月,去化压力相对较大€?/p>

€€购房客户″缺失、优质客户缺乏成为房企首先需要解决的问题?/p>

€€“过去二十年,房地产市场€收死放乱€循环中不断重复,但大家的基本预期和对房地产长期″保持稳定。€中国首席经济学家论坛理事€华兴资本首席经济学家李宗光在近期发文中称,(本轮房地产下行周期中)购房者预期€渐暗淡。一方面,疫情期间,居民购买力和″受到€定冲击,修复€要时日;另一方面,民营开发商爆雷和新盘烂尾风险不可忽视,“资金安€已经取代€房价涨跌€,这成为阻碍购房€入市的首要因素?/p>

€€同时,据不少业内人士透露,经过前几年地产高歌猛进的€黄金时代€,目前市场上有购房名额和资金实力的优质客户其实已经不多?/p>

€€“我们一般会将客户分为刚€型客户€改善型客户和投资客户€€从事地产策?年的王岳(化名)能清晰地感受到市场客户的变化,这几年来有资金实力的刚€客户在€渐减少,投资客户和改善客户″不足,一套房从咨询到成交的周期不断拉长,€要花大量的精力去拓展和维系客户€?/p>

€€在他入行之初,正是其€在区域房地产市场的黄金期,房价一年上涨了50%,他形容那时候的市场是€客户找我们”,但现在的市场更多让他感觉是€我们找客户”,€要€过直播、数字广告投放等方式不断触达客户?/p>

€€更加令房企担忧的是,中长期来看,客群的危机或还将持续升级。€房地产长期看人口€中期看土地、短期看金融”,经济学家任泽平指出,中国正在迎来房地产置业人群需求的长周期峰值,这是跟过?0年的€大不同,也是这一轮房地产市场调整更为剧烈的深层次原因?013年以前中?0~50岁置业人群的不断增加带来源源不断的购房需求,?014年以来,置业人群见顶后开始回落,购房€求迎来峰值€?/p>

€€他还表示,中国人口€龄化€度和规″€未有,少子化加€到来,中国出生率持续下降,这导致购房需求持续减少€?/p>

€€如何用好房贷杠杆

€€“房贷年龄期限延长至80岁,本质是房贷投放的宽松化€€易居研究院智库中心研究总监严跃进指出,撇去接力贷的小众化用途,实际上此类政策工具最大的惠及对象应该是中年群体€?0~59岁的中年人在办理房贷中,可以足额获得贷款,尤其是可以获得30年期的贷款时长€因为按照旧政策,此类群体贷款的时长不可能超?0年,而若按房贷年龄期限延长至80年来计算,则完全可以轻松获得30年的贷款金额或多增加10年的还款期€?/p>

€€这部分群体有多大?严跃进统计,目前全?0~59岁年龄段的人口占比为31%,明显超?0~39岁€?0~79岁的两类年龄段人口€?/p>

€€2023年房地产市场政策端还将如何演变?

€€中指研究院预计,坚持“房住不炒€基调不变,供需两端政策均有继续优化空间,政策力度有望进€步加强,核心€二线城市特别是核心二线城市,政策优化空间较大,如限购、€认房又认贷”等方面继续调整;支持企业合理融资需求,房企融资链条有望进一步畅通,企业资金面有望得到改善€?/p>

€€亿翰智库董事长陈啸天建议,支持刚€群体正常的购房和换房€求,还应放松限贷政策,€认房又认贷”的城市可€步调整为€认房不认贷”,即只要家庭名下无房,无论原来是否有贷款记录,购房时均按首套房贷款政策执行,以扩充居民购买力€?/p>

€€除新增房贷外,近期存量房贷利率过高问题也引起广泛讨论。招联金融首席研究员董希淼指出,降低存量房贷利率,并非房贷利率€一降到底€,综合考虑各方诉求,阶段€€部分下调存量房贷利率更为可行€?/p>

€€此外,董希淼还建议,央行可以适度通过市场利率定价自律机制,引导存款利率€当下行,减轻银行负债端成本,减轻银行息差收窄的压力,对冲银行因存量房贷利率下降造成的影响;亦可对部分影响较大的银行进行定向降准以弥补其损失。对于银行€言,主动让利不仅可以更好地履行社会责任、促进消费,还有助于留住更多存量客户?/p>

€€不过也有不少业内人士提醒,政策调整要慎重、精准€如果因为调控政策放松€导致房价大幅上涨,将进€步增加购房人负担,可能引发新的泡沫风险€?/p>




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